提要：

　　小区会所归谁所有？民宅商用是否可行？车位权到底怎么划分？这些问题都与生活息息相关。正因为如此，上周本报以实际案例深度解读了《物权法》的最新司法解释，才引来了不少读者的关注。

　　案例一：

　　开发商有权出租车位吗？

　　陈小姐于年初正式搬入了自己位于北市区某小区的新居，并以每月180元的价格向开发商租赁了一个紧挨自家楼下的露天停车位来停放自己的爱车。然而，不久前，陈小姐在小区业主群里听说：按照相关规定，小区内的露天停车位都应属于小区业主共同所有，开发商无权处置或是出租，甚至有业主提出应当向开发商收回露天车位的所有权及管理权，并提议业主间应采用先到先停的原则使用小区内有限的露天车位。

　　对此，陈小姐一方面既对其他业主提出的免费停车颇感兴趣，而另一方面却更担心一旦停车位认定为业主共有后，自己与开发商所签订的定点车位租赁合同将不受法律保护，那么自己将很有可能因为下班时间较晚而找不到停车的地方。于是，陈小姐希望了解自己所租赁的停车位究竟是否属于业主共有车位？

　　律师解疑：车位权属分两类，“专有”、“共有”看规划。

　　随着近年来我国私家车保有量的快速增长，小区内停车难的矛盾日显突出，为此，业主与开发商间始终纠纷不断。而对于小区内停车位的权属与使用问题，《物权法》第七十四条明确了“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”限制了开发商对小区配套车库位的任意销售与处分。同时也肯定了开发商对于规划用于停放汽车的车位、车库的初始处分权利，即规划内车库位的权属“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。此外，还明确了业主共有车位的范围为“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”。其中，并没有陈小姐邻居所说关于露天停车位权属一定就归属业主共同所有的规定。

　　事实上，根据《建筑物区分所有权的解释》第五条及第六条解释，再结合《物权法》的基本规定，要判定某一建筑区划内的停车位权属首先应当查验小区规划：如果该停车位为规划确定用于停放汽车的车位则开发商可以出售、附赠或出租等方式处分给业主，作为业主所有的专用部分；如果该停车位属于建筑区划内在规划用于停放车辆的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，则应当认定为业主共有的车位，对于该部分车位，开发商无权进行任何形式的处分。

　　回到陈小姐的案例，如小区业主对于小区内露天停车位的权利归属有较大争议的，可以要求开发商提供小区规划相关指标及图纸，以确定相关车位是否属于规划车位。如果查实陈小姐所租赁的车位为开发商在规划之外占用业主共有道路或其他场地增设的车位，则开发商与陈小姐所签订的车位租赁协议将存在无权处分的效力瑕疵，如陈小姐因此遭受损失的，陈小姐有权要求开发商予以赔偿。

　　律师提示：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的颁布与实施，将能有效解决目前由来已久的车位之争。与此同时，以规划作为权属判定依据的规定，也必然为开发商的项目前期规划设计提出更高要求：使其从最初的简单产品设计发展为产品、风险与权益多重考虑的集合，此时，开发商的“未雨绸缪”意识将显得尤为重要。

　　相关司法解释条款：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条。

　　案例二：

　　不满物业服务可以拒交费么？

　　李先生于2008年2月入住了自己位于南市区某小区的物业，但入住后李先生发现，该小区的物业公司所提供的服务与自己想的相差甚远。同时，李先生考虑到自己并未与物业公司签订物业服务合同，并且根本不需要接受物业公司的物业服务，便从2008年4月起即开始拒交物业费。

　　然而到2009年6月，物业公司在多次书面通知而催交未果的情形下，一纸诉状将李先生告上法庭。对此，李先生想了解，物业公司的诉讼主张是否具有法律依据？

　　律师解疑：依法成立的物业管理合同“天然”有效。

　　物业公司的起诉符合相关规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”李先生即便没有亲自与物业公司签订物业服务合同，而只要该合同是建设单位或业主委员会与业主大会依法与物业公司签订的物业服务合同，便对包括李先生在内的全体业主具有约束力，李先生应当遵守。

　　此外，根据该解释第六条之规定，如物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，而业主不能仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由拒绝交纳物业费。

　　律师提示：对于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于业主不能仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由拒绝交纳物业费的规定，事实上亦在一定程度上明确了业主即便未入住该物业，但物业公司又实际根据合同约定提供服务的，则业主仍应交纳物业费——也就是我们俗称的“空管费”。但如果开发商交房后，业主确定长期不入住的，为避免过高的支出，根据合同自愿原则，业主仍可与物业公司协商降低“空管费”的收费标准。

　　相关司法解释条款：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条。

　　案例三：

　　租户不缴物业费是否与房东无关？

　　高女士在某小区购买了一套4居室住宅。开发商2006年1月交房后，高女士即将该房租给了来昆做生意的林先生，并约定由林先生负责物业费的交纳，对于这一约定，高女士也及时书面告知了物业服务公司，物业服务公司人员当时也表示了认可。

　　然而，就在林先生退租后两个月，高女士突然接到物业服务公司的催缴通知，要求高女士结清林先生承租期间所欠交的物业费三千多元。高女士认为，既然当时自己与林先生约定该笔费用由林先生承担，并且物业服务公司也认可该约定，那么，物业服务公司就应该要求林先生偿还，而不是向自己催交。

　　对此，高女士想了解，自己是否有权拒绝交纳该笔欠交的物业费。

　　律师解疑：房东应负连带责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”因此，作为物业的业主，高女士在接到物业服务公司的催缴通知后，应当按照物业服务合同的约定先行偿还该笔欠交的物业费。

　　而高女士在交纳该笔欠交物业费后，有权依据与林先生签订的《房屋租赁协议》的约定向林先生进行追偿。

　　相关司法解释条款：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条

　　云南八谦律师集团律师邵宏