“去年我们业主费老大的力气把之前的物业公司给炒了，没想到业委会搞来的这个新物业还不如以前，物业费还不低，要是大家当时都上上心、群策群力就不至于这样了“，这两天，家住城北某小区的姜女士这么抱怨道。

　　随着一批新商品房的交付入住，像姜女士这样在后期业主自治时出问题的小区不在少数。而出了问题解决时，业主不放心、制度上也不允许业委会几位成员全权解决，召开全体业主大会往往又拖沓冗长不太现实。为了缩短议事、决议流程，提高业主议事效率，365地产家居网从南京市物管办了解到，一项新型的“业主代表大会”制度即将于7月底8月初正式出炉。

　　这样一群由30-40个业主代表组成的“实体”未来将承担起小区重要议题决策和对业委会及物业公司进行监督的职责。同时，在南京物管办近期起草的《南京市业主大会业主委员会指导规则》中（以下简称为《导则》），业委会专职秘书一词首次被提出，专业人做专业事儿，这样一个新职位或让一些小区省去不少麻烦事。

　　出了问题决策难 业主大会成“橱窗”大会？

　　在南京现有的3000余个住宅小区中，召开过业主大会并成立业主委员会的占比不足30%，能够正常运转的业主委员会更是低于3%。地产业内人士认为，除了地段、配套等因素外，决定一个小区升值潜力的往往是物业的后续服务以及整个小区的自治管理能力。

　　而当业主与业委会的矛盾尖锐到一定程度时，业主往往会把问题甩给属地街道甚至相关主管部门，但街道和主管部门所作的也只能是调解，无法对业委会进行干预和处罚。因此，不少物管方面的专业人士表示，能够进行良好地小区自治，形成完善的决策和监察制度显得格外重要。

　　目前阶段，当一个小区出现重新选聘物业公司、决定公共收益分配以及动用维修基金等重大事项时，往往要经由业委会提出议题并召开业主大会并进行“一户一票”式的表决，从而形成法律效力。

　　然而在南京，大几百户甚至上千户的小区比比皆是，这让不少议题在大的人口基数下会变得形式化，而让兼职出身的业委会成员抱着票箱一家一户上门收票也变得不太现实。除此之外，一些小区全体投票的真实性也往往受到业主的质疑。

　　有人开玩笑说，现在的业主大会就是“橱窗”大会。>>南京小区业主当家做主的新办法将出台 “业主代表大会”来了

　　让“事儿”快点解决 300户以上小区可成立业主代表大会

　　为了让小区的决策具备法律效力，同时又省时省力，《导则》建议设立业主行使权力的三级组织管理形式。南京市物业办主任胡俊成分析表示，首先让一个小区根据楼幢、单元等较小范围划分业主小组，业主小组可决定本小组范围内的公用部位、公用设施等事项，“今后本单元或楼栋内的公用事务就不用再走业主大会的层面”。

　　随后，业主小组后期可推选业主代表，在本小区内成立一个由30-40人左右组成的业主代表大会，业主代表在整理业主小组内全部成员意见后可带到业主代表大会上进行商议、讨论。“这样业主代表大会可以决定选举业主委员会、聘请物业服务企业以及整个小区使用维修资金等问题”。

　　不过在遇到如制定管理规约、议事规则，物业管理区域分立合并，改建重建公共区域等三大事项时，还是需要在全体业主大会上进行全体业主决议。“当一个小区遇到和外小区合并，小区内的公园要建成停车场这种事情时，肯定还是要全体业主参与的”，胡俊成表示。

　　这样通过上述三级组织形式的设置，原本空泛的业主大会，经由若干业主小组和业主代表的运转，成为了一个具备实际议事条件的“实体”，对于小区内的重大管理事务，再也不只是单纯的“同意”或“反对”，业主代表大会建立了小区业主们对于公共管理事务参与和讨论的平台。

　　对于什么样规模的小区适合建立业主代表大会，物业办建议300户以上的小区可以考虑设置，而一些规模较小的社区为了避免机构杂乱，可以成立监事会，对业委会进行监管。

　　其实，业主代表大会落实的是“代议制”的原则，这正如西方的议会制。“在目前的小区自治管理中，难免有不同的声音出来，而30-40个人刚好是开会、议事的理想人数”，南京理工大学物管专项课题组相关负责人解释。

嫌太累？公共收益拿一小份请“专业人”打理业委会

　　近日，不少南京网友在华侨路茶坊反映，自己的小区业委会在完成了首次业主大会召开后就“停摆”，或者业委会成员遇到部分业主的反对就失去工作积极性，“撒手”不干的现象。不过，分析过后，出现这样的现象也并不奇怪。由于青壮年业主往往在外忙工作，不少小区的业委会成员都由年龄较大的业主担任，长期以来，让年龄大的业主天天打理小区内的“烦心事儿”确实有些力不从心。

　　与一些“不做事”的小区业委会对应的是，还有一些业委会往往会出现“乱做事”的情况。“当时换物业公司的时候，业委会确实是提供了一个物业公司，但让我们投票的时候我们一点都不知情，也不晓得它到底好不好”，上文的姜女士补充说自己小区的业委会经常有“越权”的嫌疑。

　　针对业主大会成立难、业委会日常运行难等现实问题，在这次导则中，专门设立了业主大会、业委会辅导、培训制度。通过培训，不少业委会成员的专业意识和执行能力往往能得到增强。不过，兼职毕竟是兼职，不领薪水的“苦差事”很难有人能胜任。

　　为此，《导则》提出，建议业委会聘请专职秘书，专业打理小区日常管理事务。“以后要遇到申请使用维修基金、管理公共收益以及水电气等专业经营单位时，专职秘书会更懂相关政策及流程，可以更快、更好地促进小区问题的解决，其实这样的一个职位就相当于"监理"，物管办相关人士表示。

　　对于专职秘书的薪酬问题，该人士表示可以在业主代表大会决议通过后使用小区的公共收益来进行聘请，至于专职秘书的级别、好坏，则由本小区自行考虑，而专职秘书这样一个新兴的职位目前也在培育中。

　　作为小区权利执行机构，业委会的所作所为关系小区后续发展的“韧度”。此次物业办推出的“业主代表大会”制度将通过监督的手段，对业委会进行权利制衡。

　　据悉，涵盖上述新规的《导则》已起草完毕，目前正向社会公开征集意见，最快将于7月底8月初推行，南京也将是全国首个正式推行“业主代表大会”制度的城市。不过即使正式推行，这项新规也不具强制执行力，各小区还是要根据自己小区现状，选择不同的自治之路。