叶宗南，泉州经济纠纷律师，现执业于上海正策（杭州）律师事务所，具有深厚的法学理论知识、丰富的司法实践经验，作风严谨、言辞犀锐、思维缜密，素以敬业和执着著称。为人谦和，办案认真、务实，是一名值得信赖的律师，在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

预抵押登记是什么意思？

预抵押登记常见于商品房买卖过程中，也逐渐的形成了预抵押登记制度。虽然购房会涉及到这个抵押登记，但对于大多数人来讲，可能并不了解预抵押登记是什么意思，自然对预抵押登记的效力要搞不清楚。针对这一情况，整理了有关资料，马上就来为你做详细解答。

一、抵预抵押登记是什么意思

预抵押登记制度，就是在购房者与开发商的购房合同、购房者与银行的借款合同签定的同时，在房管局的备案系统上立即生成预抵押登记，以排斥第三人对房产的行使权利。根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十条第二款规定：以预购商品房抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。

二、预告抵押登记效力是怎样的

《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”这条法律规定肯定了物权预告登记制度。建设部《城市房地产抵押管理办法》第34条第2款规定：“以预购商品房抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”虽然这条规定是行政规章，但对“预告抵押登记”做出了明确定义，结合《物权法》和《城市房地产抵押管理办法》来看，预告抵押登记的目的只是防止预售人将不动产出售给第三人，不能得出预告登记的权利人享有优先受偿权。本案中，某银行只是依照物权法有关法律规定办理了预告抵押登记手续，该手续只能保证借款人李某不得擅自处分该房屋的作用。如果借款人李某擅自处分该房屋，将不发生任何物权效力。

我国《担保法》第33条规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。”第34条规定：“下列财产可以抵押：抵押人所有的房屋和其他地上定着物;抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产;抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物;抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产;抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”结合来前述两条规定可以看出，设定抵押的财产必须是抵押人享有所有权。

看完了上文之后，大家应该清楚预抵押登记是什么意思了吧。这是一种对购房者有利的登记制度，一旦在房管局进行了备案登记之后，那么可以排斥其他第三人对房产行使权利，从这点上来看，其实也就能避免出现一房数卖的情况，损害到购房者的合法权益。

房产确权诉讼是什么意思？

众所周知，城市中的房产几乎都是商品房，因此其产权非常明确。但是在农村的很多房产都是在宅基地上施工兴建的，由于历史遗留或者买卖问题，房屋的产权并不明确。那么房产确权诉讼是什么意思呢房屋确权发证程序是怎样的

一、什么是房屋确权诉讼

即是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放权利证书等登记规定程序，确认某一房地产权利归属的过程。房屋确权之诉就是通过法院确定房屋产权的诉讼。

《物权法》第33条规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

二、宅基地房屋原始取得的权属认定

宅基地房屋原始取得通常是指通过房屋建造而取得，即权利人通过申请获得宅基地，并在宅基地上建造房屋，从而取得该房屋。原始取得的房屋，其权属应为以该户为主体的家庭成员共有。原始取得的房屋在实践中遇到的突出问题是：共有权利人的认定问题，共有房屋因翻建、扩建引起的权属问题，分家析产问题。

家庭共有权利人的范围

原始取得的房屋，认定房屋的权属，就是要确定户的家庭共有权利人。对此，有人主张认定共有人就是通过审查建房审批表，以及表格上所登记的家庭成员来确定。笔者认为这种观点是非常机械的，不符合我国关于宅基地房屋立法的精神。因为在房屋建成到拆迁改造情形下，部分家庭成员可能会另立门户成家另批宅基地建房，在这种情况下该成员已不是该户的家庭成员，不能作为该房屋的共有人;另外，在此期间该户的家庭中可能会有新的家庭成员嫁入或出生，在其另立门户之前特别是在拆迁安置补偿时，应当对共同居住的宅基地房屋拥有共有权。

在拆迁工作中，对原始取得房屋共有权利人，笔者建议按照如下标准进行确认：建房审批表上所登记且户籍仍在本户家庭中的成员，另立家庭建房的除外;该户中因嫁娶而增加的家庭成员;该户中新出生的未成年子女;上述在拆迁改造前已去世的家庭成员的继承人。

需要说明的是，在拆迁改造前，宅基地房屋户中的部分成员如因外出就工需要，将其户口迁出而成为城镇居民的，其已不再是该家庭户的成员，原则上不对该房产享有权益;但是并不妨碍其作为继承人依法继承去世成员的房产份额。

共有房屋的翻建、扩建问题

共有房屋的翻建、扩建引起的权属纠纷是在拆迁改造中遇到较多的问题之一。问题的起因主要在于房屋翻建或扩建时由一方全部出资或者大部分出资，因此要求确认房屋产权归其所有而引起争议。

房屋翻建是将原房屋推倒，在原房屋的范围内重建新房。笔者认为，房屋翻建是基于原宅基地房屋及户内家庭共有权利人的利益。因此翻建后的宅基地房屋仍属户内家庭成员共有，其中一方家庭成员对翻建全部出资或者大部分出资的，在拆迁安置补偿时，可以适当对其多分配补偿份额。

房屋扩建则是在原有房屋的基础上增建部分房屋。因房屋扩建不影响原宅基地房屋共有者利益，如果扩建有合法的审批手续，则扩建部分的房屋归出资建设者所有较为公平合理。

三、房屋确权发证的工作程序

1.办理房产初始登记、变更登记、注销登记。申请单位到房屋所在区房管局填写房产登记申请审批书，提供规定的资料进行登记;区房管局对申报资料进行初审，并到现场勘测丈量、绘制平面图;符合登记要求的，将全部资料一式二份，图纸一式三份，报市房屋产权登记中心审批填制房屋权属证书，委托区房管局将权属证书发给申请单位人)。

2.办理房产转移登记、他项权利登记。申请单位到房屋所在区房管局填写房产登记申请审批书，提供规定的资料;区房管局对申报资料进行初审后，报市房产交易所进行复审;市房产交易所复审后，当事人全部到场，办理交易手续，交纳规定税费后，报市房屋产权登记中心审批填制房屋权属证书，委托市房产交易所将权属证书发给申请单位。

3.办理房产租赁登记。申请单位到房屋所在区房管局填写房屋租赁登记申请审批书，提供规定的资料;区房管局对申报资料进行初审后，报市房产交易所进行审批，填制租赁许可证，委托区房管局将租赁许可证发给申请单位。

4.办理军队、涉外房产初始登记、变更登记、注销登记。申请单位到市房屋产权登记中心填写房产登记申请审批书，提供规定的资料，登记中心对申报资料进行审核，并到现场勘测丈量、绘制平面图，填制房屋权属证书，发给产权单位。

5.办理军队、涉外房产转移登记、他项权利登记。申请单位到市房产交易所填写房产登记申请审批书，提供规定的资料，交易所对申报资料进行审核，并到现场调查，当事人一起办理交易手续，交纳规定税费，报市房屋产权登记中心审批填制房屋权属证书后，委托市房产交易所将权属证书发给申请单位。

房产确权诉讼主要指的是房产的归属证明问题。房产确权通过相关部门的审核，确定当事人是否享有房产的归属权利。房产确权的发证程序一般按照上述说明进行，大家还有其他不懂得地方可以咨询相关律师。